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       由于**近几年中国的经济发展比较缓慢，很多房地产企业由于资金链断裂，出现经营困难，从而导致房地产企业破产类的案件逐年上升。房地产企业破产将会面临着抵押担保债权、职工劳动和社会保险债权、税款债权等优先权问题，还将会面临建设工程价款优先受偿权和购房者权益保护的问题。本文主要讨论房地产企业中的建设工程价款优先受偿权和购房者权益保护的问题。

       由于房地产企业的债权人种类很多，各方面的利益难以平衡，因此加大了破产管理人在房地产企业进行破产处理的难度。根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称：破产法）**百零九条和**百一十三条的规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，按照下列顺序清偿：

       （一）对破产人的特定财产享有担保权的权利人；

       （二）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

       （三）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

       （四）普通破产债权。

       由于《破产法》对房地产企业中的建设工程价款优先受偿权和购房者权益保护的问题没有特殊的规定，按照一般情况而言，管理人应当把此部分债权划分为普通债权。但是在《中华人民共和国合同法》（以下简称：合同法）第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”和《**高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称：批复）**条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定对建设工程价款有明确的规定，在满足相应的条件下，建设工程价款具有优先受偿权。由于《破产法》中未对建设工程价款有特殊规定而《批复》中对建设工程款价款在优先清偿方面做出了规定又过于简单，所以在实际操作中，对于这一部分的争议一直存在。

       对于购房者权益保护的问题，《批复》中第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”在前面提出建设工程价款是优于《破产法》中规定的清偿顺位的，但是在《批复》中更明确了承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；对于“消费者”和“支付大部分款项”该如何界定？消费者指的是购买商品房用于居住并且其名下没有其他用于居住的房产；支付大部分款项指的是已经支付总价款50%的。因此对于购买**套住宅，其购房款返还请求权优于建设工程价款优先受偿权；对于第二套住宅或者其他性质的房产则不享有优先清偿权。在现实生活中，也有很多买受人支付的价款未超过50%，按照《批复》则不享有优先权，但是严格按照50%来执行过于狭隘了，不符合《批复》第二条保障购房人生存权的立法目的。

       由上述，房地产企业破产案件中的商品房或在建工程等资产对破产债权清偿顺位为：

       （一）商品房购买者

       （二）建设工程价款

       （三）对破产人的特定财产享有担保权的权利人；

       （四）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

       （五）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

       （六）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

       （七）普通破产债权。

       综上所述，房地产企业在破产程序中面对的问题较为复杂，只应用《破产法》无法解决房地产企业在破产程序中出现的错综复杂的问题，因此管理人在面对此类情况时，不仅要依据《破产法》、还应该根据《批复》、《合同法》、《全国法院破产审判工作会议纪要》等法律法规合法公平的确定房地产企业在破产程序中清偿顺位和份额。

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